Мой небольшой доклад носит информационно-ознакомительный характер с целью обмена опытом и проблемами, возникающими в процессе разработки градостроительной документации.

В процессе развития мы полностью отказались от строительной деятельности, финансово поддерживающей сохранение проектного потенциала в тяжелые времена отсутствия спроса на проектную продукцию.

 

Сегодня ООО ПСФ «РАПИД» занимается исключительно выполнением проектно-сметной документации. В 2008 году мы закончили строительство собственного офиса, обновили компьютерную технику. Приобрели дополнительно современную множительную широкоформатную технику, соответственное программное обеспечение. Градостроительная документация требует специфического программного обеспечения это и MapInfo и ArcGIS, и обучения сотрудников.

 

Мы работаем на своей территории и ответственность за объем и качество обещаемой конкурсной заявкой и выполняемой документации для нас удваивается.

 

Требования по разработке Схем Территориального Планирования привели к резкому увеличению нагрузки на проектные организации и выявили еще одну проблему - нехватки квалифицированных специалистов и технологического оснащения.

 

Создана проектная бригада, способная разработать данную документацию.

Сегодня полный численный состав работников нашей проектной мастерской насчитывает 28 человек. Непосредственно на разработке градостроительной документации занято постоянно работающих 14 человек.

По загруженности работаем практически с шестидневной рабочей неделей (руководители отделов по умолчанию). Второй год в июне-июле у нас проходят практику 6 студентов – выпускников (стабильно мы берем двух студентов из строительного техникума и четырех из Комсомольского Технического Университета).

 

Хотелось бы отметить уровень подготовки выпускников строительного техникума не ниже, а порой выше чем университета. Это мое субъективное мнение – но мне кажется, что «технари» более прозаично смотрят на действительность, более адаптированы к повседневному кропотливому труду, более обучаемы и дисциплинированы.

 

Это – что касается потенциала нашей мастерской. Конечно, масштабы у наших визави по конкурсам – проектного института РОСНИПИ Урбанистики, Хабаровскгражданпроекта – несколько иные. Однако, наша градостроительная документация по объему материалов по качеству и глубине проработки документов выполняется на должном уровне.

 

Кстати, о громких названиях участников конкурсах – Заказчики, проводящие конкурсы и рассматривающие конкурсные заявки (а в этом зале присутствуют самые заинтересованные представители) должны понимать, что в сегодняшних рыночных условиях применение небольшими проектными фирмами громких названий, это порой обычный рекламный ход.

 

Любая фирма может назваться, как считает нужной. По моему мнению, такой легкий подлог вводит в заблуждение потребителя, и среди нас профессионалов-проектировщиков считается не совсем этичным. Но это дает результаты.

 

С уважением отношусь к ООО « Институт территориального планирования «Град» (г. Омск) Я интересовался динамикой их развития – ООО было (по моему) до 2006 года просто ООО «Град», основано в 2001 г. и состав его был всего 8-12 человек. Некоторые территории (в частности Ханты-Мансийский автономный округ и др.) начинали работу над градостроительной документацией еще тогда с проведения котировок.

Причем при основном ключевом составе привлечение молодежи со стажем не более 2-х лет до 60%. Классический случай, когда фирма выбрала правильное направление и именно потребность в градостроительной документации обеспечила необходимые динамику и развитие.

 

Вчера и А.И. Селеменев и другие докладчики приводили реальные стоимости градостроительной документации и реальные сроки необходимые на выпуск качественной продукции по данному направлению. Однако, требования конкурсной документации, где приоритетами обозначены стоимость и срок выполнения вынуждают предлагать практически невыполнимые условия.

 

 

В свое время Г.И. Абеленцева, возглавлявшая органы архитектуры Комсомольского района, прорабатывала вопрос выполнения одним лотом градостроительной документации на все поселения Комсомольского района (их, по-моему, было 22) и спрашивала, достаточно ли финансирования на эти работы. Подход правильный и понятный – во первых, проект в одних руках – проще контролировать, увязывать, а также за «опт» – реальная экономия средств. Но!..

 

Вчера докладывал главный архитектор Еврейской Автономной области. На разработку градостроительной документации Ленинского муниципального образования на конкурсе было 19 участников – география участников-Москва, Новосибирск, Благовещенск.

А в Камчатских конкурсах, в которых мы также участвуем сегодня, наряду с конкурентами по борьбе, к которым мы привыкли, уже «толпятся» новые фирмы (помимо Москвы и Питера присутствует и Волгоград, и Пенза). И ценовая «подвижка» достигает 60%. Участвуем, кстати, потому что там сроки уже идут на 2010 г. Так, например, подготовка генерального плана муниципального образования сельского поселения «с. Тигиль» – срок ноябрь 2010 г.

 

По Ленинскому - от заявленных 10600 тыс. победитель предложил 2650 тыс., и по срокам - до августа 2009 г. (25% от объявленных). Но и сам Заказчик срок выполнения также предложил май-сентябрь (всего 4 месяца).

Хрестоматийный пример – маленький американский городок Селебрейшн, который строила могучая корпорация «Дисней». Работа по согласованию интересов с графством, со штатом, с федеральным законодательством, с желаниями заказчика, с ожиданиями потребителей потребовала четырех лет. А у нас на согласование схемы терпланирования отводится 30-50 дней.

 

 

Просматривать конкурсные заявки необходимо объективно на местах и вам, Заказчикам, ставить конкурсные условия и искать механизмы передачи заказа объективно состоятельному исполнителю и по реальной стоимости – но только не «драконовскими методами», ограничивая участие местных проектировщиков, а объективно оценивая их производственный потенциал.

 

Вот что сказал по этому поводу 24 марта 2009 года Министр регионального развития Российской Федерации Виктор Фёдорович Басаргин:

«Возможности муниципальных образований по комплексному социально-экономическому развитию, помимо последствий кризиса, усугубляются нерешённостью системных проблем местного самоуправления в Российской Федерации.

Основные из них – это, первое, медленные темпы работ по подготовке документов территориального планирования. По состоянию на 1 января 2009 года документы терпланирования утверждены всего в 3 тысячах 200 муниципальных образованиях из более чем 24 тысяч. Ситуация обусловлена неполнотой описания и утверждения границ административно-территориальных образований, отсутствие картографической основы нужного масштаба, отсутствием источников финансирования разработки документов терпланирования, особенно на уровне сельских поселений, недостатком профессионально подготовленных специалистов в области терпланирования, неразвитостью этого сектора рынка.

Низкое качество разработки генеральных планов и схем, а тем более их отсутствие уже стало препятствием для развития жилищного строительства».

 

Да, ранее в советские времена градостроительные институты Питера и Москвы планомерно обеспечивали территории градостроительной документацией.

Но и эти институты, находясь почти двадцать лет без госзаказа, практически (за редким исключением) исчезли или поменяли профиль. Доверяя разработку местным проектировщикам, Заказчику проще их проконтролировать, вовремя поправить или что-то откорректировать. Проектировщики же, в свою очередь, берут только те объемы, которые смогут выполнить.

 

 

Конкурс на генплан и градостроительное зонирование Циммермановки. Мы предложили выгодную объективную цену, сроки. Реально по всем показателям выглядели выгоднее. И местная администрация понимала, что мы выполняем терпланирование Ульчского муниципального района, и нам, вроде и карты в руки. Здесь сыграла решающую роль воля и местная инициатива главы поселка – он с нами неделю вел телефонные переговоры – «вот у ваших конкурентов выписка из реестра юр. лиц свежее на месяц»…, «да вот здесь на доверенности на передачу пакета конкурсной документации завтрашнее число»…

Есть условие – не позднее 6 месяцев (у вас 3 месяца а у конкурентов вчера), а доверенность на передачу вообще не обязательна, предлагают нам получить свежую выписку в налоговой – мы заказываем новую просим подождать – не дождались.

Можно было оспаривать, конечно, это решение – ну да ладно, пусть остается на совести этих руководителей.

 

 

В июле 2008 года мы выиграли конкурс на выполнение Схемы терпланирования Комсомольского муниципального района.

Проект I этапа разработки «Комплексный анализ современного использования территории Комсомольского муниципального района» был предоставлен в администрацию Комсомольского района 30 сентября 2008 года. Затем были получены уточнения и добавления от заинтересованных служб районной администрации, которые были учтены и исправлены. Откорректированный I этап был сдан 14 октября 2008 года.

 

Отношение отдельных служб администрации района было крайне недружелюбно – а в отдельных случаях предоставление необъективной информации просто вредило работе.

Пример. Получив официальные данные из отдела образования и использовав их без изменения в документации I-го этапа, после передачи Заказчику для рассмотрения этапа мы на эту информацию получаем замечания о недостоверности.

 

Я понимаю, что органы архитектуры районов не могут категорически заставить другие службы отнестись с полной серьезностью и пониманием к выполняемой работе. Кстати, сразу оговорюсь – именно к работе сотрудников органов архитектуры Комсомольского и Ульчского районов у нас претензий нет. С их стороны мы встречаем профессиональное понимание и реальную помощь. Но не все районные службы понимают серьезность и значимость в первую очередь для района выполняемой работы. Приходится действовать через глав районов.

 

Еще один серьезный вопрос подготовки исходной информации – это получение объективных данных о перспективных планах хозяйствующих субъектов. Не все хозяйствующие субъекты- возможно из коммерческих соображений, возможно из-за нестабильности бизнеса, возможно из-за непонимания важности проводимой работы представляют такие данные. Они не понимают, что это документация и для их бизнеса.

 

Схемы территориального планирования, предусмотренные нашим Градостроительным кодексом, примерно соответствуют тому, что в советское время называлось схемой размещения производительных сил. Это документ, определяющий, где в пределах территории находятся люди, где природные ресурсы, где точки развития, а где территории, которые разумнее всего вернуть природе, те, что балансируют на грани.

 

Иными словами: куда имеет смысл вкладывать деньги, а где это бессмысленно. Без такого явного представления о территории и потенциале ее развития об эффективных инвестициях говорить бессмысленно. Наконец такие хозяйствующие субъекты могут остаться без резерва территории на собственное развитие.

 

Это значит, что составить сейчас схему «абы как» нельзя, потому что корректировать схему – нельзя. Этот документ можно только переделать. Недопустимо подходить к нему формально! В схемах территориального планирования есть границы поселений. У земель, находящихся в границах есть свой статус. Так вот, если в схеме эти земли будут обозначены как земли сельскохозяйственного назначения, то они и должны будут остаться таковыми. Если это земли под промышленную застройку – никто вам не позволит использовать их под жилищное строительство. Определяться нужно сейчас и сейчас – решать, как нам жить дальше!

 

Проект II этапа разработки «Основные направления развития Комсомольского муниципального района» был направлен в администрацию района 23 декабря 2008 года. Откорректированный II этап был сдан 30 апреля 2009 года.

Проект III этапа разработки «Материалы по обоснованию схемы территориального планирования Комсомольского муниципального района» направлен в администрацию района 30 апреля 2009 года. Замечаний по данному этапу от служб районной администрации на сегодняшний день не поступало.

На сегодняшний день готовятся материалы к печати.

 

В ноябре 2008 года, на основании договора подряда получили задание на выполнение работы по разработке Схемы территориального планирования Ульчского муниципального района.

С Ульчским районом посложнее, потому что сроки выполнения короче.

Но по пакету подготовленной исходной документации и серьезности текущей информации предоставляемой Ульчский район отработал очень хорошо и мы не видим больших проблем в подготовке документации.

 

I этап разработки Схемы, был направлен в администрацию Ульчского района 18 марта 2009 года. Уточнения, предоставленные административными службами учтены и исправлены в ходе выполнения последующих этапов разработки схемы.

 

 

Как можно заниматься анализом существующей ситуации и тем более прогнозированием развития на перспективу, не имея адекватной объективной статистики? Документы территориального планирования разрабатываются не менее, чем на 20 лет, и при этом невозможно обойтись без прогноза демографической ситуации. Стратегия развития территорий решающим образом зависит от того, на какие трудовые ресурсы в будущем там можно будет рассчитывать.

 

Какие – это не только количество, но и качество, извините за выражение, человеческого капитала, а его вообще никто не учитывает.

На какой статистике строить прогнозы? 2003-2008год? Согласитесь что эти годы не самые удачные и эти показатели далеки от объективности – по этим годам строить динамику трудно. 20 лет назад мы с вами жили в другом государстве, а по уровню технического прогресса мало знали про компьютерные технологии и сотовую связь.

 

Учитывая сегодняшнее внимание правительства и президента к территориям, целый ряд национальных проектов и программ, я считаю что перспективное планирование необходимо строить на прогнозах более-менее оптимистических – иначе, зачем нам разрабатывать градостроительную документацию, не закладывая в нее перспективное развитие территорий.

 

Помимо терпланов Комсомольского и Ульчского районов мы занимаемся разработкой градостроительной документацией сельского поселения «Село Богородское» (генплан села Богородское Ульчского района (корректировка); проект правил землепользования и застройки части сельского поселения «Село Богородское»). Разработкой градостроительной документации территории Сусанинского сельского поселения (генплан и проект черты с. Аннинские Минеральные Воды Сусанинского сельского поселения Ульчского района (корректировка); проект правил землепользования и застройки Сусанинского сельского поселения).

 

 

При этом нельзя подготовить генеральный план «просто так», чтобы обустроить территорию, не спрашивая «для чего?». Проектировщику, по сути, все равно, каково целевое назначение данной территории. Мы работаем по вашему заданию.

Без привязки к месту, без широкого обоснования своего местного видения перспектив.

Считаю, что здесь помощь в составлении или согласовании заданий принимала и краевая архитектура – орган, который будет ревизировать, принимать и утверждать работу.

 

По Богородскому – не можем получит ответов от Хабавтодора о трассе магистральной федеральной автодороги в части прохождения через село. Не можем получить ответа относительно жилого фонда, находящегося в зоне глиссады, – вся информация у разработчика проекта реконструкции аэропорта. Мы корректируем генплан выполненный ранее и считаем, что основные, ключевые градостроительные принципы необходимо оставить. И в части размещения предприятий животноводства и промпредприятий, перспективной застройки и в части развития предприятий стройиндустрии, обеспечивающих перспективное строительство и перспективную инфраструктуру.

 

Торможение национального проекта «Доступное и комфортное жилье» уже понятно всем. Уязвимые места проекта тоже известны всем: это неразвитость отечественной стройиндустрии, нехватка квалифицированных строительных кадров, недостаток земель, отведенных под строительство жилья.

 

На заседании президиума Совета по национальным проектам и демографии. Президент Дмитрий Медведев сказал следующее: «сегодня в стране вводится порядка 60 млн. кв. м жилплощади, чтобы привести положение в норму, нужно выйти на в два раза больший показатель — 140 млн. кв. м. Доля индивидуального домостроения в завершенном строительстве уже составила 42,6%, а в отдельных субъектах — более 90%, что прямо говорит о перспективности такого пути.

Не подменяя рыночные механизмы, и дополнительно к тому, что уже строится сейчас, надо способствовать строительству от 500 тыс. до 1 млн. частных домов в год. Это должны быть — низкобюджетные дома с общей площадью от 70 до 120 кв. м, себестоимостью около 20 тыс. рублей за 1 кв. метр — так, чтобы в перспективе у каждой российской семьи была возможность построить дом.

Наличие своего дома — это фактор, прямо влияющий на решение демографических проблем и воспитание детей. И, наконец, своя земля — это немалый семейный капитал, который с каждым годом прирастает в цене».

 

По мнению Медведева, надо дать россиянам возможность реализовывать нацпроект собственным силами, для данного нужны: «земельные ресурсы, крупные заводы для серийного выпуска домов, изготовление современных и недорогих строительные материалов и комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки». А главным тормозом персонального домостроения Медведев назвал недостаточный оборот земель. Он обратил внимание, что до сего времени в регионах РФ пустуют гигантские территории Землями населенных пунктов занят только один процент всей территории страны — т.е. мы все живем «на одном проценте нашей территории».

 

По Анненским минеральным водам – у нас тупик в том плане, что казалось бы необходимый жилой фонд при градообразующем предприятии (водолечебница Анненские минеральные воды) должен быть в два раза больше, и мы принялись разрабатывать генплан под жилую застройку. А в ответ: «нам здесь ничего не надо, обслуживающий персонал мы возим из Сусаннино».